Mua bất động sản thông qua ngân hàng tiềm ẩn những rủi ro nào?

Khi nhà đầu tư cần sự hỗ trợ tài chính để mua bất động sản vì nhiều lý do nào đó, sẽ thường thực hiện thông qua ngân hàng. Vậy trong suốt quy trình giao dịch này, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như tiết kiệm được thời gian và tìm cho mình hướng đi phù hợp nhất?

Ưu điểm và nhược điểm

Với sự hỗ trợ từ ngân hàng, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn về các vấn đề pháp lý xoay quanh bất động sản mua bán và giấy chứng nhận của bên bán. Vì ngân hàng chỉ đồng ý hỗ trợ và thực hiện thủ tục cho những tài sản được đảm bảo sẽ gây mất thời gian và khiến các bên liên quan dễ khó chịu. Quan trọng nhất, nhiều bên bán bất động sản cũng không thiện chí phối hợp thực hiện các thủ tục này.

Các rủi ro tiềm ẩn trong quy trình hỗ trợ tài chính mua bất động sản

Thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có những quy trình nghiệp vụ khác nhau, nhà đầu tư có thể xem xét một số rủi ro dựa trên một số nghiệp vụ phổ biến dưới đây.

Giai đoạn 1: Ngân hàng tiến hành thẩm định tài sản

Giai đoạn thẩm định sơ bộ năng lực tài chính của nhà đầu tư cũng như giá trị và các vấn đề pháp lý của bất động sản mua bán thường sẽ tốn khá nhiều thời gian. Trong trường hợp cho ra kết quả thẩm định là không phù hợp, ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ. Hay khi giá trị bất động sản được ngân hàng thẩm định chênh lệch nhiều so với giá trị mua bán thì người mua cũng sẽ không nhận được sự hỗ trợ tài chính hiệu quả để thực hiện việc mua bán.

Vì vậy, ngay từ ban đầu, người mua cần phải nắm chắc được các vấn đề pháp lý của bất động sản cũng như xác định được đúng giá trị của nó, tránh trường hợp tốn thời gian để yêu cầu ngân hàng thẩm định nhưng lại không đạt được mục đích ban đầu. Thông thường, các ngân hàng sẽ cho vay khoảng 70-80% trên giá trị đã định giá, mức cho vay này sẽ tùy thuộc vào việc chứng minh thu nhập của người mua.

Giai đoạn 2: Tiến hành đặt cọc

Sau khi hoàn thiện việc định giá, người mua có thể dựa vào giá trị thẩm định để thỏa thuận giá chuyển nhượng và tiến hành thủ tục đặt cọc. Khi đó, người mua cần lưu ý việc quy định chặt chẽ các nội dung và điều kiện mua bán trong hợp đồng đặt cọc để ràng buộc người bán và tránh xảy ra tranh chấp sau này.

Giai đoạn 3: Ngân hàng ra quyết định cho vay. Các bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán

Sau khi thẩm định toàn diện, ngân hàng sẽ thông báo cho người mua thời hạn và số tiền cho vay, phương án thanh toán,… Người mua có thể thỏa thuận với ngân hàng điều chỉnh các tiêu chí này dựa trên những căn cứ hợp lý.

Sau đó, người mua và người bán tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán theo quy định. Lúc này, người mua có thể thanh toán cho người phần tiền chênh lệch giữa giá trị mua bán với số tiền được ngân hàng hỗ trợ.

Sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân số tiền cho người mua vay vào tài khoản của người bán đã được phong tỏa.

Lúc này, các bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế phí tại cơ quan nhà nước.

Giai đoạn 4: Ngân hàng xóa phong tỏa tài khoản, chuyển tiền cho người bán và hoàn tất giao dịch          

Khi nhận được giấy chứng nhận mới/sửa đổi hoặc hợp đồng chuyển nhượng, ngân hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng tín dụng với người mua và công chứng hợp đồng này. Sau đó, ngân hàng tiến hành chấm dứt phong tỏa tài sản để người bán nhận được tiền giao dịch.

Quy trình mua bán bất động sản thông qua ngân hàng chỉ kết thúc khi nào người mua thanh toán đầy đủ số tiền nợ gốc và lãi theo tiến độ.

Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng sau khi đã nhận chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản và hoàn thành toàn bộ quy trình trên, ngân hàng và người bán sẽ không phải chịu trách nhiệm nếu có phát sinh bất kỳ rủi ro pháp lý nào xuất phát từ bất động sản mua bán. Vì vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ nguồn gốc tài sản, thông tin người bán và các vấn đề pháp lý liên quan trước khi quyết định mua bất động sản theo hình thức này. Bên cạnh đó, lựa chọn ngân hàng có quy trình nghiệp vụ phù hợp cũng là yếu tố quan trọng trong giao dịch này.

Hỗ trợ pháp lý

Mua bán bất động sản thông qua ngân hàng không chỉ giúp nhà đầu tư có được nguồn vốn nhanh chóng mà mà cũng đảm bảo được quyền sở hữu tài sản của người mua. Tuy nhiên, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, tiết kiệm thời gian và tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý từ các luật sư có được sự hướng dẫn thực hiện các thủ tục này.

Nguyen Thi Thuy Ngan (Paralegal)
Latest posts by Nguyen Thi Thuy Ngan (Paralegal) (see all)