Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, một dạng bất động sản hình thành trong tương lai đang rất phổ biến trong thị trường giao dịch bất động sản hiện nay. Các giao dịch đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai đang được rất phổ biến và có phần dễ dàng hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Vì thế để theo kịp sự phát triển đó, các văn bản pháp luật có liên quan về hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản cũng được quy định chi tiết và rõ ràng hơn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều vướng mắc xung quanh vấn đề Người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thế chấp hoặc cầm cố được không?
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại điều 105, 107, 108, 317 Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai cũng như là những quy định về thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Như vậy, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được quyền thế chấp nhà ở này tại các tổ chức tín dụng nhằm mục đích huy động vốn để mua chính căn nhà đó. (Khoản 2 điều 147, điều 148 Luật Nhà ở 2014)
Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính đặc thù vì vậy các nhà lập pháp đã đưa thêm các quy định điều kiện pháp lý riêng biệt để tránh các vấn đề rủi ro xảy ra. Cụ thể hơn, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây khi thực hiện giao dịch thế chấp với các tổ chức tín dụng (Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN):
- có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
- có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
- có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
- không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
- không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và
- không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cầm cố nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Luật Nhà ở 2014, không có quy định nào điều chỉnh hoạt động cầm cố nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặc khác, Bộ luật Dân sự 2015 cũng chỉ có những quy định về việc cầm cố tài sản nói chung. Trong đó, bất động sản hình thành trong tương lai cũng được xem là tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 tại điều 105, 107, 108. Vì vậy, ta có thể hiểu rằng, cầm cố tài sản cũng được áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, mặc dù cầm cố nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện phổ biến như hoạt động thế chấp. Nhưng xét về mặt pháp luật, hoạt động này không bị hạn chế cũng như là không bị cấm bởi pháp luật chung hay pháp luật chuyên ngành. Vì vậy, thế chấp hay cầm cố nhà ở hình thành trong tương lai đều được phép thực hiện theo pháp luật Việt Nam.
Xử lý tài sản thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp được thực hiện khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Việc xử lý tài sản thề chấp nhà ở hình thành trong tương lai rất phức tạp. Các văn bản pháp luật như: Bộ Luật Dân sự, Luật Các Tổ chức tín dụng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đều có những quy định điểu chỉnh về vấn đề này nhưng chỉ là những quy định chung, khái quát. Vì vậy, trường hợp này ta phải nghiên cứu Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể, tại Điều 8 của Thông tư này, hình thức tài sản thế chấp được quy định chi tiết và tùy thuộc vào loại tài sản mà Thông tư này đề cập. Theo đó, tài sản thế chấp được chia thành 3 loại như sau:
- Trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
- Trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
- Trường hợp tài sản bảo đảm là các loại tài sản không thuộc trường hợp các loại nhà nêu trên