Hợp đồng nhờ đứng tên hộ
Thỏa thuận “nhờ đứng tên hộ” trong chuyển nhượng bất động sản là thỏa thuận mà trong đó, chủ sở hữu thực tế của bất động sản không ghi nhận mình là chủ sở hữu trên các giấy tờ về tài sản mà lại nhờ một người khác đứng tên hộ. Các đối tượng là chủ sở hữu thực tế trong hợp đồng đứng tên hộ thường rơi vào 2 trường hợp sau đây:
- Chủ sở hữu thực tế không có quyền sở hữu bất động sản. Ví dụ như người nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chủ sở hữu thực tế có quyền sở hữu bất động sản nhưng vì các lý do cá nhân mà không muốn tự mình đứng tên trên các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.
Tuy loại thỏa thuận này diễn ra rất nhiều trong cuộc sống và tưởng chừng như đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chủ sở hữu thực tế. Với nhiều trường hợp, người đứng tên hộ thường không đồng ý trả lại tài sản khi chủ sở hữu thực tế yêu cầu, dẫn đến việc chủ sở hữu phải khởi kiện.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đứng tên hộ
Về mặt pháp lý, Bộ Luật Dân sự 2015 cũng như Luật Đất đai 2003 không công nhận giao dịch về đứng tên hộ trong giao dịch bất động sản. Vì vậy, nếu có xảy ra tranh chấp giữa chủ sở hữu thực tế và người đứng tên hộ mà hai bên không thể tự hòa giải thì khi khởi kiện ra Tòa án, các thỏa thuận trong hợp đồng đứng tên hộ không thể được xem là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Lúc này, chủ sở hữu thực tế phải khởi kiện dưới yêu cầu đòi lại tài sản mà không thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đứng tên hộ. Đến nay, với các vụ án tranh chấp tương tự, Tòa án thường có hai cách giải quyết như sau:
- Nếu chủ sở hữu thực tế có quyền sở hữu bất động sản đang tranh chấp, Tòa án sẽ công nhận quyền này và buộc người đứng tên phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho nguyên đơn. Nếu bị đơn có công sức trong việc tôn tạo, bảo quản, làm tăng giá trị cho bất động sản thì nguyên đơn phải thanh toán phần tôn tạo, bảo quản, làm tăng giá trị bất động sản này cho bị đơn.
- Nếu chủ sở hữu thực tế không có quyền sở hữu bất động sản đang tranh chấp, Tòa án sẽ chỉ yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền mà nguyên đơn đã giao cho bị đơn nhằm mục đích mua bất động sản.
Tuy nhiên, nếu người đứng tên hộ đã chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba ngay tình, và bất động sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cho dù chủ sở hữu thực tế có quyền sở hữu bất động sản, Tòa án cũng sẽ không yêu cầu người thứ ba hoàn trả bất động sản đang tranh chấp cho chủ sở hữu. Lúc này, chủ sở hữu thực tế chỉ có thể kiện bên có lỗi (bên đứng tên giùm) trong việc thực hiện giao dịch để yêu cầu hoàn trả số tiền chủ sở hữu đã đưa cho bên đứng tên giùm, chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Như vậy, có thể nhận thấy mặc dù hợp đồng đứng tên hộ giữa các bên không có hiệu lực về pháp luật nhưng trên thực tế Tòa án vẫn xem xét thỏa thuận giữa hai bên và ghi nhận trong quá trình xét xử. Vì vậy, khi thỏa thuận việc đứng tên hộ, chủ sở hữu thực tế nên lập thành hợp đồng bằng văn bản và thu thập chứng cứ thanh toán, bàn giao hoặc chuyển tiền cho bên đứng tên giùm mua tài sản.