Tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc, Evergrande, có nguy cơ phá sản đang làm chao đảo thị trường tài chính toàn cầu. Không có gì ngạc nhiện, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản như là một hoạt động kinh doanh chủ yếu (cốt lõi) sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều theo cách này hay cách khác. Đặc biệt, do sự bùng phát ngày càng tăng của dịch COVID-19 và việc giãn cách xã hội kéo dài thì tác động này thậm chí còn nghiệm trọng hơn dự đoán. Một khi bị ảnh hưởng, các bất động sản này sẽ lâm vào tình trạng khó khăn, không khai thác hiệu quả.
Các loại bất động sản gặp khó khăn
Trong tình hình kinh tế bình thường, các nhà phát triển dự án thường phải đối mặt với hai loại bất động sản gặp khó khăn:
- thứ nhất là bất động sản đang xây dựng, khi các chi phí vượt quá ngân sách thì sẽ không đủ tiền mặt để hoàn thành dự án nếu không có thêm vốn mới, dù là vay nợ hay vốn của chủ sở hữu;
- loại thứ hai là bất động sản tạo ra thu nhập hiện có không tạo ra đủ dòng tiền để trả các khoản nợ và chi phí hoạt động, nhanh chóng đạt đến điểm hòa vốn của dòng tiền, hoặc gặp khó khăn trong việc thu hút và giữ khách thuê.
Trong thời kỳ đại dịch và kết quả của việc giãn cách xã hội kéo dài, loại bất động sản đang gặp khó khăn thứ hai đã ảnh hưởng nặng nề đến các nhà phát triển dự án hoặc chủ cho thuê bất động sản.
Nhóm chuyên gia xử lý
Khi một tài sản đang gặp khó khăn, các bên liên quan, chủ sở hữu tài sản, người cho vay và các bên liên quan chắc chắn sẽ nỗ lực đáng kể để giải quyết các vấn đề mà tài sản đang gặp phải thông qua các nỗ lực hợp tác, thay vì sử dụng ngay lập tức các biện pháp pháp lý cuối cùng như đối với việc tịch thu tài sản hoặc phá sản.
Vì một dự án bất động sản được phát triển và vận hành thông qua những nỗ lực tập thể của các nhà đầu tư, nhà thầu, người cho vay, kiến trúc sư, luật sư, kế toán, kỹ sư và các chuyên gia bất động sản khác nên quá trình xử lý các bất động sản gặp khó khắn cũng cần phải nỗ lực của cả nhóm. Mặc dù không cần thiết phải mời tất cả những người tham gia ở giai đoạn đầu của quá trình xử lý, nhưng điều quan trọng là phải tập hợp được một nhóm ngay từ bước đầu để có thể bắt đầu quá trình phân tích tài sản bất động sản, vấn đề sở hữu và/hoặc kiểm soát, xác định điểm mạnh và điểm yếu của nó, và cuối cùng là xây dựng một kế hoạch xử lý toàn diện.
Một nhóm làm việc điển hình nên bao gồm ít nhất ba chuyên gia có kinh nghiệm và chuyên môn trong những lĩnh vực sau:
a) xây dựng và quản lý tài sản, tiếp thị và cho thuê;
b) phân tích tài chính; và
c) các vấn đề pháp lý liên quan.
Phát hiện sớm các vấn đề ở giai đoạn đầu
Khi nền kinh tế vẫn tiếp tục bị đóng băng trong thời gian dài, ngày càng có nhiều bất động sản có thu nhập chuyển từ trạng thái giảm dần thu nhập sang không mang lại thu nhập. Các chủ sở hữu bất động sản được khuyên nên xem lại các tín hiệu cảnh báo tài sản đang gặp khó khăn để có thể thực hiện các hành động ngăn chặn ngay lập tức. Những tín hiệu cảnh báo này thường bao gồm :
- tiền thuê bị chậm trả;
- dư thừa nguồn vốn;
- chỗ trống cho thuê tăng lên và tiền thuê giảm xuống;
- nợ thuế; và
- không trả được các khoản nợ đến hạn bắt nguồn từ bất động sản.
Trong suốt thời kỳ đại dịch, việc chỗ trống cho thuê tăng lên và thu nhập cho thuê giảm xuống là hai mối quan tâm lớn đối với các chủ sở hữu bất động sản. Những vấn đề này có thể nằm ngoài sự kiểm soát của họ nhưng có thể khắc phục được. Và nếu dòng tiền bị siết chặt bởi các yếu tố tạm thời (giả sử sớm hay muộn COVID-19 cũng sẽ được kiểm soát), chủ sở hữu bất động sản sẽ sẵn sàng hơn để thực hiện chương trình hoãn nợ nếu khả năng trả nợ của họ không thể được duy trì và quản lý tốt.
Tín hiệu khó khăn từ các bất động sản
Tín hiệu từ các báo cáo về thị trường bất động sản cho thấy giá thuê bất động sản nhà ở giảm đáng kể. Tương tự, các cao ốc văn phòng và trung tâm bán lẻ cũng trải qua mức sụt giảm như vậy trong các hoạt động cho thuê thương mại vì những khách hàng thuê trong tương lai sẽ chờ đợi giá thuê tốt nhất khi giá thuê bắt đầu giảm. Chủ sở hữu bất động sản càng sớm nhận ra sự khởi đầu của các vấn đề thì càng dễ dàng khắc phục các vấn đề đó. Nếu chủ sở hữu bất động sản là người đi vay, ổn định về tài chính, bất động sản đó có vị trí tốt và có tính cạnh tranh cao thì chủ sở hữu bất động sản là người đi vay nên sẵn sàng chịu các khoản thâm hụt trong thời gian ngắn.
Mặt khác, nếu người đi vay đang gặp khó khăn về tài chính và các yêu cầu báo cáo trong các thoả thuận vay không được đáp ứng thì nên tiến hành việc xem xét cẩn thận về tài sản và tình trạng khó khăn của bất động sản và chủ sở hữu bất động sản. Các bước này rất quan trọng đối với chủ sở hữu tài sản khi không chỉ liên quan đến khoản vay mà còn liên quan đến quyền sở hữu tài sản của họ nếu người vay không tuân thủ các thoả thuận vay đã ký kết.
Các dấu hiệu cảnh báo sớm khác bao gồm chậm thanh toán lãi suất, nợ thuế, bảo đảm thanh toán cho nhà thầu, nhà cung cấp, tranh chấp với đối tác, các vụ kiện, các vấn đề với chủ sở hữu tài sản và các dự án, tăng các khoản phải trả và/hoặc các khoản nhận được, các khoản vay liên công ty và liên chi nhánh, thay đổi luật sư hoặc kế toán, chậm hoặc không đủ báo cáo tài chính, nhân viên nghỉ việc một cách đột xuất hoặc không mong đợi, bỏ lỡ các khoản thanh toán trả dần, thấu chi, việc xây dựng bị quá thời gian hoặc tạm hoãn.
Thuê các chuyên gia bên ngoài, bao gồm cả Luật sư
Một trong số những quyết định quan trọng nhất trong quá trình xử lý tài sản đang gặp khó khăn là quyết định liên quan đến việc thuê các chuyên gia, chẳng hạn như luật sư, thẩm định viên, kiến trúc sư, kỹ sư, nhà tư vấn môi trường, kế toán, quản lý tài sản và đại lý môi giới cho thuê. Mục tiêu của việc thuê chuyên gia là sử dụng kiến thức chuyên môn cụ thể của họ để đưa ra các đánh giá và quyết định sáng suốt để xử lý tài sản đang gặp khó khăn. Quá trình này phải được thực hiện nghiêm túc và yêu cầu xem xét kỹ lưỡng các chuyên gia cung cấp dịch vụ.
Trước hết, chủ sở hữu bất động sản phải quyết định xem có nên thuê một công ty/hãng luật nào đó nhằm mục đích thực hiện đàm phán ban đầu và sau đó yêu cầu tư vấn thêm nếu thấy cần thiết hay không, hoặc chọn một công ty luật có các luật sư trong tất cả các lĩnh vực liên quan. Mặc dù cuối cùng việc lựa chọn thuê một công ty luật hay luật sư có thể phụ thuộc vào phí dịch vụ pháp lý, nhưng tốt nhất là nên tăng khả năng giải quyết thông qua thương lượng, bởi vì việc tịch thu tài sản và phá sản thường không mang lại lợi ích tốt nhất cho chủ sở hữu tài sản hoặc người đi vay đang khai thác tài sản. Tuy nhiên, nếu việc giải quyết có vẻ như không thể đạt được thì nên tham khảo ý kiến của luật sư giải quyết tranh chấp để tránh mắc phải các sai lầm chiến thuật trong suốt quá trình thương lượng, thậm chí có thể liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp, thủ tục tố tụng tại cơ quan giải quyết tranh chấp sau này.